Dominik Musulin,
odvjetnik iz Odvjetničkog društva Musulin i suradnici
www.odvjetnicki-ured-musulin.hr
U uvjetima pojačanog rasta građevinskog sektora, između ostaloga, i zbog obnove od potresa, rasta cijena nekretnina, rasta cijena i pojačane potražnje za građevinskim materijalom, u Narodnim novinama broj NN 137/2021 objavljene su nove Posebne uzance o građenju (dalje: "Uzance o građenju"). Uzance o građenju su donesene nakon više od 40 godina od kada su se primjenjivale prethodno objavljene Posebne uzance o građenju donesene 1977. godine.
Važnost Uzanci o građenju je u njihovoj sveobuhvatnoj primjeni, budući da se iste primjenjuju na sve ugovore o građenju (sklopljene nakon 21.12.2021.), odnosno istima se uređuju odnosi između naručitelja i izvođača (ugovaratelji) koji su ugovorno povezani u poslovima građenja, osim ako je njihova primjena izričito isključena.
Dakle, ugovori o građenju i volja ugovornih strana, tj. naručitelja i izvođača ima prednost u odnosu na Uzance o građenju, tako se primjena Uzanci o građenju u cijelosti ili u pojedinim njezinim odredbama može pisanim ugovorom o građenju izričito isključiti ili na drugačiji način regulirati, odnosno ograničiti.
Upravo navedeno je vrlo važno, jer se interesi naručitelja i izvođača razlikuju, pa pisani ugovor o građenju može iz pravnog kuta dodatno zaštiti kako naručitelja od npr. porast cijena, neizvršenja ili neurednog izvršenja obveza od strane izvođača i sl., tako i s druge strane izvođača od npr. neplaćanja i sl.
Načelno je dojam kako su izmjenama Uzanci o građenju upravo izvođači te njihova prava i interesi više zaštićeni u odnosu na prethodnu regulativu, zbog čega će naručitelji koji brinu o svojim pravima morati aktivnije djelovati i kroz ugovor o građenju određene "nepovoljne" odredbe Uzanci o građenju regulirati na drugačiji način ili iste staviti van snage.
Pored toga, naručitelji moraju obratiti pozornost i na sadržaj ugovora koji se sklapa s projektantima i nadzorom (npr. slučaj potrebe za izmjenom tehničke dokumentacije), jer ugovor o projektiranju ili ugovor o nadzoru će morati na odgovarajući način štititi naručitelje, imajući u vidu Uzance o građenju i važeću regulativu koja se u pravilu primjenjuje, ako drugačije nije ugovoreno ugovorom o građenju.
Izmjene uvedene Uzancama o građenju se, između ostaloga, odnose na:
- - pojmove kao što su vrste cijena, jamstva, rok građenja, pristup gradilištu, pomoćne konstrukcije, itd.
- - ugovorene cijene zbog promijenjenih okolnosti;
- - klauzule o nepromjenjivosti cijena;
- - klauzule ključ u ruke;
- - cijene izvantroškovničkih radova;
- - uvođenje izvođača u posao;
- - zahtjev za ostvarivanje prava na ugovornu kaznu;
- - raskid ugovora.
Iz aspekta sigurnosti i zaštite gradilišta, materijala i ostaloga što se nalazi na gradilištu, zadržana je odredba iz Posebnih uzanci o građenju koja propisuje kako je od početka izvođenja do predaje radova naručitelju, izvođač na prikladan način čuvati izvedene radove, građevne proizvode / opremu od oštećenja, propadanja, odnošenja ili uništenja. Pored toga, ako na istom gradilištu radove izvodi više izvođača, svaki od njih čuva svoje radove, građevne proizvode / opremu od oštećenja, propadanja, odnošenja ili uništenja. Trošak čuvanja snosi izvođač, koji u tom za navedene usluge, posebno imajući u vidu vrijednost npr. materijala i opreme na gradilištu, može angažirati i zaštitarsko društvo.
Slijedom svega navedenoga, može se zaključiti kako je novim Uzancama o građenju došlo do promjene regulative sukladno novim uvjetima koji su nastali u građevinskom sektoru, između ostaloga, i zbog okolnosti pandemije, inflacije, problema u opskrbi građevinskim materijalima, zbog čega u prvi plan dolazi pisani ugovor o građenju i njegove odredbe koje prije svega reguliraju ugovorni odnos naručitelja i izvođača.